工程部管理制度(必备15篇)

　　随着社会不断地进步，制度对人们来说越来越重要，制度是各种行政法规、章程、制度、公约的总称。我敢肯定，大部分人都对拟定制度很是头疼的，以下是小编整理的工程部管理制度，希望对大家有所帮助。

　　一、资料管理制度：

　　包括归档制度和资料使用制度。

　　资料分有设备类资料、人力资源资料、工作统计类资料、技术和能源的信息、新增项目的信息资料等所有档案资料都应该存档保管。

　　使用制度: ①、查阅资料必须经负责人同意并在使用后归档；

　　②、查阅资料不得弄坏、弄脏资料，更不得删改丢失资料；

　　③、查阅资料需在档案室查阅，不得带出。必须带出时需经过部门经理同意，后方可。

　　二、设备巡检制制度

　　1、工程部直接负责的设备很多，所以应该制定一套科学合理的巡视检查流程。而且必须按照要

　　求认真执行，严格按照操作规范操作。

　　a、制定合理的巡视路线。根据酒店设备的分布情况制定出合理的路线，节约巡视时间。 b、在日常巡视过程中，一般按照设备的同一类型进行。各个系统分开巡视。

　　c、巡视检查内容，通过手摸、耳听、眼看、嗅闻、仪器仪表测量等手段。检查机器设备运

　　行的技术数据、温度、运行声音、设备的传动系统等。

　　d、每个班次巡视机房设备时，应该对设备分批清洁，安全监测、加油润滑防锈，调整处理

　　设备运行中的小问题。

　　e、设备巡视时间，根据不同专业和不同设备的要求，明确工程部运行值班人员每天（每周）

　　定时巡视和巡视次数。规定出每次巡视每个机房合理的时间长度。每天巡视制定出合理的巡视周期。

　　f、每次巡视的机房设备，应该在现场做好巡视记，。特别是设备的运行数据指标。重要的

　　问题及时汇报上级主管负责人，并做好运行故障记录。

　　2、交接班制度：

　　本制度适用于工程部所有工种的交接班.所有员工必须严格遵守交接班制度.

　　a、工程部员工要严格遵守交接班制度,保证日常工作的顺利交接.

　　b、接班人员必须提前10至15分钟,换好工作服到达工作现场准备交接班工作.

　　c、交接班时间内,设备突然发生故障或正在处理设备故障时不得交接班.不得以下班时间到为理由离岗,违者严肃处理.

　　d、处理设备故障时,以交班人员为主.接班人员立即投入工作,不得以没有交接为理由拖延时间.违者严肃处理.

　　e、接班人员因故没到,交接班人员不得离岗,违者视为脱岗严肃处理

　　f.接班人员酒后或精神状态不好等,交班人员不得交班,并报请上级主管负责人调换接班人员.违者负连带责任.

　　g、认真落实交接内容,填写交接班记录表.不符合交接班程序的接班人可以拒绝接班,并报上级主管处理.

　　3、机房巡视制度：

　　a、每个班次定时巡视机房，巡视各机房电箱，水泵的运转情况，以及煤气房、水箱的水质状况，并做好记录。

　　b、电工检查内容：

　　①、电箱总开关，接地线等电箱巡视表格所规定的项目进行检查，并且做好检查记录。

　　②、检查水泵运转声音是否正常、有无振动、电机是否过热等。

　　③、定期检查大功率电机的绝缘情况、润滑情况等，并做好记录。

　　c、管道工检查内容：①、水泵、管路、沙缸的运转状况，系统是否渗漏水、压力是否超高等。

　　如果压力超高立即检查原因，并及时反冲洗沙缸。

　　②、检查换热器是否正常，蒸汽管路和水路有无渗漏等。

　　③、检查各个机房内一些重要阀门的开启情况，并记录好开启和关闭时间，即加水、加温时间。逐渐摸索出各个泡池加满水或排水所用时间等系列数据。

　　d、巡视机房时应将相对应的泡池、泳池的水质、水位等信息做好相应的交接班记录。

　　e、生活水泵房巡检时，记录好水源状况、供水压力、供水频率及休眠时间等基本的运转信息。

　　同时记录消防、喷淋泵的情况。

　　f、每个班次的巡视记录、交接班记录要认真填写。

　　g、各个机房巡视记录表见附表.

　　5、机房及重要机房管理制度

　　a、员工不得私自带外人进入机房参观。

　　B、不得将非工作物品带进机房

　　c、机房内不得洗澡、洗衣服、晾衣服等

　　d、机房内保持通道畅通，严禁烟火。

　　e、机房内焊接等明火操作时需办理动火证明，做好灭火准备工作。

　　f、任何人员进出重要机房均需登记，非工作原因不得进入机房，拒绝参观。

　　6、工程部工具管理规定：

　　a、工程部工具实行一人一套工具管理制度。分班组工具套和个人工具套两种情况。

　　b、个人工具套记录个人领用工具的数量、种类、规格等信息。本工具套一式两份，部门和个人各保存一份，签字确认。工具本着依旧换新的原则。丢失或故意损坏的照价赔尚。 c、班组工具卡记录大型工具信息。例如电动工具等，领用、外借需要签字登记。

　　d、员工调离工作岗位或离职时，依照工具卡收回工具。

　　7、工程部维修物资管理规定：

　　a、工程部的维修物资采购、入库、领用，要严格按照流程操作。防止物资的浪费、积压。

　　b、物资的采购由专业人员报至采购部，由采购部统一填写采购单，主管确认。要求清晰清楚，（填写时最好将上次采购价格一并填写清楚）采购的物资要求留有存根备查。

　　c、根据要求定期（半年）对低值易耗品的价格做一次供货商3家比价。做好市场调查，掌握最新的市场信息。根据申购程序批复后执行。

　　d、维修物资采购时，工程部尽量提供出采购物品的样品或相片。

　　e、物资采购回来后，需要验收入库，应由专业人员验收质量、是否符合需求、数量。并由文员做统计记录在案。每月月底提交本月入库统计表

　　f、维修物资的入库由仓管分类保管、定期盘存，记录并汇报给部门主管。

　　g、根据工作单的内容，库管按需发放维修物资。领用人员填写领用物品登记表，库管同时签字确认。并在库单卡上注销。

　　h、工程部仓管根据工单完成情况，认真核对统计物资的使用数量和去处，按照保修部门分别记录。定期统计各个部门物资的使用情况及维修成本。每月月底提交本月物资出库统计表

　　i、每月月底结合财务部门做好盘点工作，双方在账册上签字确认，.工程部经理进行最终签字确认。

　　j、油漆、稀料等易燃物品，不得与其他物品混放。

　　8、日常保修制度：

　　凡是酒店内的一切设备设施发生故障需要工程部进行维修前，必须以工程维修单的`形式报请工程。工程部根据工程维修单内所涉及的工作内容，去相关的场地进行维修。填写工程维修单的字迹必须工整清晰，内容应该填写详尽。

　　a、各部门报修工程维修，需先报到部门当班负责人处。由部门文员统一记录在《部门工程维修备忘录》中，并以电话通知方式通知工程部进行维修，工程部维修完成，报修部门需在工作单上签字确认并记录在《部门工程维修备忘录》

　　周日报修工程维修，各部门需先报到部门值班主管处，由主管统一将工程维修项目以电话通知方式通知工程部进行维修，工程部维修完成报修部门需在工作单上签字确认并记录在《部门工程维修备忘录》

　　c、每天部门文员或主管应该检查当天《部门工程维修备忘录》所记录项目的完成情况。同时应在晚上17：00与工程部文员进行当天工程维修单完成情况的核对。

　　工程部

　　a、接到电话报修工程，需由文员（周一至周六）或当班带班人员（周日或夜间）负责填写工程维修单，并在《部门工程维修备忘录》上做好相应的登记记录。

　　b、根据工程维修单完成相关的维修任务后，必需与报修部门的相关人员进行沟通，并在完成的工程维修单上签字。如当天无法确认，需第二天补签确认。

　　c、每天工程维修单完成后，由工程部进行汇总和统计。工程维修单第一联由工程部保存，第二联分部门在第二天开晨会前交与相关报修部门存档。

　　d、工程部相关人员每天必须根据工程维修单完成的情况，在晚上17：00开始与相关报修部门的人员进行工程维修单完成情况的核对。

　　e、需保证工单号相连接，在《部门工程维修备忘录》上体现。

　　f、工程部每月应该根据工程维修单上所用的材料做好月度工程材料损耗记录报表。 g、酒店内所有工程维修单的采购申请和保管将由工程部统一负责。

　　工程部报修电话：13636207911

　　9、安全用电制度：

　　a、建立起严密的组织措施和技术措施，做好电气安全管理工作。

　　b、建立健全规章制度，包括电气安全操作制度、电气安装规程、运行管理和维护检修制度等

　　c、配备管理机构和管理人员

　　d、进行安全检查，群众性安全检查最好每季度检查一次。

　　e、加强安全教育和培训。

　　f、组织事故分析

　　g、建立安全资料

　　10、安全生产与安全及教育

　　h、新入职的员工要经过安全教育专业培训，对公司各个区域进行了解和熟悉，做到“安全第一，服务至上”。

　　i、一般员工要熟知用电安全、设备安全、登高安全，熟练掌握急救技能，会使用灭火器材。

　　j、做好群众性安全教育工作，经常性组织应急演练。

　　11、设备事故分析与处理制度坚持事故原因彻查清除、人员安全教育、制定有效的防范制度

　　12、设备报废制度包括设备报废流程和设备报废标准两方面

　　a、酒店任何部门填写的设备报废申请单都必须经过工程部做出相应的检查，提出意见签字确认。

　　b、工程部填写意见的申请单交总经理审核通过。

　　c、最后由财务办理报废手续。

　　d、设备自然寿命已到，也就是说单台设备五年的年平均维修费高出造价的20%-30%就应该考虑报废。

　　e、设备因某一部位损坏不能使用，其他部位使用良好，但是这一部件无处购买或定做造价太高，超出原造价的70%-100%考虑报废。

　　f、能耗太高或污染严重的设备也考虑报废

　　g、不适合酒店的环境需要的设备

　　13、外包工程管理制度

　　a、施工前，施工单位必须与酒店签订管理协议，以便根据协议对施工人员进行有效管理。

　　b、施工前，施工单位必须与酒店签订消防协议，并由双方行政领导成立安全小组，负责施工现场的防火安全管理。

　　c、施工方要对进店施工人员进行安全教育，严禁施工现场抽烟，遵守酒店规定，不得进入非施工区。

　　d、施工人员进出酒店应自觉接受酒店保卫人员的检查，材料的搬运必须走指定的通道，工作时应尽量轻拿轻放，以免影响客人。

　　e、施工单位应按照设计规范施工，认真实施安全监督。

　　f、施工现场用电必须向工程部申请，电源线必须使用防水或双护套线，接线应规范。

　　g、施工单位需要使用明火操作时，必须事先向保安部办理动火证严格按照操作规范及消防安全条例执行，并在施工现场准备好消防器材。

　　h、施工材料不得随意堆放、不得占用楼梯消防通道，建筑垃圾随时清走。

　　i、施工时必须将自己的施工范围设立警戒线，以免客人误入，并有义务将误入的客人劝走。

　　14、工程部岗位责任制

　　a、遵守职业道德，敬岗爱业，树立主人翁思想，积极工作。

　　b、遵守劳动纪律，遵守员工守则，按时上下班，做到不早退、不旷工、不串岗。

　　c、提前十分钟到工作岗位，做好接班准备工作，检查了解设备运行情况，并做好接班记录。延后十分钟下班，做好交班工作，填写交班记录。

　　d、如果设备出现故障，接班人员醉酒或精神状况不正常等情况，不准交接班。 e、熟悉设备的操作规程，杜绝违规操作，防止安全事故的发生。

　　f、节约一度电、一滴水，降低损耗，节约成本。

　　g、团结同事，相互学习，不断提高自己的技能水平。

　　h、爱护公共财产，严格保管好工具，及时维修物资。

　　i、提高安全意识，做到用电安全，消防安全，燃气安全，登高作业安全等。

　　j、禁止在岗位抽烟、喝酒，一经发现严肃处理。

　　k、熟练掌握各类急救措施，做到有备无患。

　　15、工程部组织结构和汇报流程

　　a、确保所有员工知道他们部门领导及汇报情况的组织路线。

　　b、每一个部门必须在明显的地方张贴酒店及部门的组织表让所有员工知道。

　　c、该组织表要反映你们酒店或合作单位的管理职位

　　d、部门员工汇报情况要逐级汇报，禁止越级汇报工作。

　　e、在上级忽视自己的诉求受到歧视或不公平对待时部门员工可越级上诉。

　　1、建议工程部高职管理人员必须持证上岗，无证不能任正职，只能任副职，技术人员也要持证上岗。

　　2、议工程部把各种设备数据输入电脑备案管理。

　　3、把各种设备维修时间输入电脑备案，按时维修。

　　4、研究并编写工程部“怎样把各种设备运作成本降到最低”计划。并按计划试运作，不断总结降低成本经验。

　　5、工程部“定人定量”工作安排，防止人多工作量少，工作时间偷懒以休息来代替工作。

　　6、工程部区分哪些设备、装饰可以自己维修保养，哪些设备、装饰则需要外包维修保养，减少工程部人员编制，降低人力资源成本。

　　7、工程部鼓励员工认真研究技术，设计奖励方案，凡是提出试行能降低成本，为酒店节流有效益者提交酒店给予奖励。

　　8、是酒店一项较大的费用开支，工程部应对酒店内、外用电量大的.实施自动控制以节约电费。

　　9、工程部每年12月前要完成明年的工作计划书。

　　为了保证设备正常操作和运行、保养和维修工作的连续性、以及向客户提供及时和优质的服务,体现良好的.专业质素,特制定以下交接班制度,以期共同遵守。

　　1.值班人员应按预定安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班者,必须提前征得工程经主管的同意,按规定办理请假手续,才能休假。

　　2.交接班双方人员必须做好交接班的准备工作,正点进行交班。交接班的准备工作包括:查看运行记录、介绍运行状况和方式,以及设备检修、变更等情况,清点仪表、工具,检查设备状况等。交接班时,双方值班人员在值班日志上签字。

　　3.在下列情况下不得交接班:

　　3.1在事故处理未完成或重大设备启动或停机时;

　　3.2交接班准备工作未完成时;

　　3.3接班人数未能达到规定人数的最低限度时;

　　3.4由主管指定替代人员未到时;

　　3.5接班人员因故未到时;

　　3.6接班人员有醉酒现象或其它神志不清而未找到顶班人时;

　　3.7因工作需要超时加班并由工程主管要求时。

　　1．目的和作用：

　　新产品开发是企业在激烈的技术竞争中赖以生存和发展的命脉,它对企业产品发展方向、产品优势、开拓新市场、提高经济效益等方面起着决定性作用。为了使新产品开发能够严格遵循科学管理程序进行，取得较好的效果，特制定本制度；2．范围：

　　公司内工程部日常工作内容等各项流程的管理；

　　所包含的过程具体见如下章节：

　　2.1负责新产品的设计与开发，现有产品的改良；

　　2.2新产品工艺的贯彻与落实；

　　2.3产品材料的改良

　　2.4工艺文件的编制与核准

　　2.5生产中技术问题的`解决；

　　2.6客户样品的跟踪，采购样品的确认

　　2.7 BOM表（产品零件结构表）的编制与

　　2.8新材料供方的，新材料技术问题的改善

　　2.9新产品质量的跟踪

　　2.10协助品质部建立品质标准与计量标准化工作

　　2.11指导生产部做好机器、设备的保养与维护

　　2.12供方的评审

　　2.13特采作业的核准

　　2.14负责公司工程资料的制作，发放及存档

　　2.15负责样品的打样

　　2.16负责样板、夹具的图纸制作

　　2.17在整个开发阶段系统地衡量客户的满意度

　　3．权责：权力

　　3.1有权参与公司生产政策的制定；

　　档案管理作为物业管理的.重要组成部分，应严格重视。切勿丢失、泄密，以确保工作的有序正常进行。

　　1.所有文档实行统一管理，并指派专人负责;

　　2.所有收、发文件由专人统一登记，文件传阅后应及时归档，其他人员不得擅自处理;

　　3.对性质不同的文件，实行分类立卷保管，以便日后查找;

　　4.对于客人档案应建立详细档案，未经上级领导同意，不得擅自将客人资料告知他人;

　　5.所有文件作到不泄密、不失密，定期检查所有文件;

　　6.对欲销毁文件必须经过部门经理批准后进行销毁工作，严禁向废品回收站出售。

　　第一章总则

　　一、为加强公司房地产开发项目工程全过程的管理，切实做好项目工程的“四控”（质量、进度、投资和安全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本制度。

　　二、本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。

　　三、工程管理部为公司工程管理的主要责任部门。

　　第二章设计、施工、监理单位的确定

　　根据公司制订的项目开发计划（或项目开发方案），工程管理部按公司相关制度或规定负责办理有关项目工程设计、施工、监理等单位的比选、签约过程的工作。

　　一、设计单位的确定：

　　1、根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的规定，由公司项目发包领导小组比选确定2-3家设计单位为意向设计单位(根据项目需要可以酌情增加设计单位)。工程管理部再依照公司有关设计意图发出书面邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计；

　　2、通过对开发项目规划设计方案的比选，由董事长初审，股东最终确定开发项目的设计单位；

　　3、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由工程管理部代表公司与最终确定的设计单位办理《项目设计合同》事宜。

　　二、施工单位的确定：

　　1、参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的有关规定和施工投标单位对项目方案优化情况，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定先由项目公司评标小组比选，项目土建总包单位由董事长初审，股东最终确定，分包施工单位由董事长最终确定即可。

　　2、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由工程管理部代表公司与最终确定的施工单位办理《项目建设工程施工合同》事宜。

　　三、监理单位的确定：

　　1、根据政府建设主管部门关于对工程项目建设监理实行招投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的规定，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定由项目公司评标小组比选，再由董事长初审，股东最终确定项目工程监理单位。

　　2、根据公司《合同管理制度》的有关规定和经股东最终确定审定的项目工程监理委托方式，工程管理部代表公司与最终确定的项目工程监理单位办理《项目工程建设监理合同》事

　　宜。

　　四、在办理与设计单位、施工单位、监理单位等外协服务单位签订合同过程中，工程管理部须根据公司对项目工程开工时机的把握和相关单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。

　　第三章项目工程设计管理

　　一、申领《项目规划设计要点》：

　　1、根据上述意向设计单位提交的开发项目规划设计方案，由营销服务部和工程管理部分别于五个工作日内对其初审后报董事长审核，股东最终确认，并于三个工作日内对此作出审批意见。

　　2、工程管理部将其中经股东审批同意的规划设计方案图报送政府规划国土部门审查。

　　二、《项目设计委托书》的编制与审批：

　　1、根据政府规划国土部门批准的《项目规划设计要点》和经股东批准的《开发项目可行性研究报告》（由营销服务部编制）的内容，由工程管理部经理组织编写《项目设计委托书》初稿后分别送营销服务部和财务部分别初审。

　　2、《项目设计委托书》的内容应包括设计范围、设计内容和设计要求等。其中，设计要求须明确项目限额、功能设置、平面布局、户型面积、户型比例、立面风格及其它要求等。

　　3、营销服务部和财务部分别于两个工作日内对《项目设计委托书》初稿提出初审意见，返工程管理部于两个工作日内修订后报总经理、董事长审核，股东最终确认。

　　4、工程管理部根据股东作出的审批意见于三个工作日内予以修正后提交给设计单位。

　　5、对于规模较大的开发项目，经项目公司总经理同意，工程管理部可邀请有关专业人士对《项目设计委托书》提出专业咨询意见。

　　三、设计审查：

　　设计审查分为开发项目规划设计审查、方案设计审查、初步设计审查和施工图设计审查。设计审查由总经理、董事长审核，股东最终确认，工程管理部为主要审核部门，监理单位、营销服务部和财务部为参与审核部门。

　　（一）规划设计审查

　　1、根据本章第一条第一款的规定，工程管理部须分别于七个工作日内对意向设计单位提交的开发项目规划设计方案进行审查。

　　2、审查时，须重点审查建筑红线（退用地红线）、建筑覆盖率、建筑指总面积和容积率等项标是否满足开发项目规划设计要点的要求，整体方案是否符合公司设计委托意图。

　　3、工程管理部根据批准的审查意见，通知设计单位进行项目方案设计。

　　（二）方案设计审查

　　１、设计单位提交开发项目方案设计图后，由工程管理部、财务部、营销服务部、监理

　　单位于五个工作日内分别进行审查。而后，工程管理部于两个工作日内将审查意见汇总形成《方案设计审查意见书》（如审查过程中出现反复，每次审查后均应形成《方案设计审查意见书》）报总经理、董事长及股东审批。

　　２、工程管理部将总经理、董事长及股东审批同意《方案设计审查意见书》的意见于三个工作日内提交给设计单位。

　　３、工程管理部视审查意见情况，如与设计单位提交的设计方案图歧义较大时，必须要求设计单位重出设计方案图。

　　４、经总经理、董事长及股东最终审批同意的方案设计图，由工程管理部报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理等部门审查。

　　5、方案设计图待政府规划国土、消防管理、民防管理等职能部门分别审查后，由工程管理部将经总经理、董事长及股东审批同意的《方案设计审查意见书》和规划国土、消防管理、民防管理等部门的`审查意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程初步设计。

　　（三）初步设计审查

　　1、设计单位提交项目工程初步设计图后，由工程管理部、营销服务部、监理单位和财务部分别于七个工作日内进行审查。审查要求为：

　　1）各项经济技术指标是否符合政府主管部门的有关规定；

　　2）是否符合政府规划国土部门《方案设计审查意见书》和消防管理部门《建筑方案消防设计审查意见书》及民防管理部门《建筑方案民防设计审查意见书》的要求；

　　3）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，是否符合《方案设计审查意见书》要求，设计深度是否符合国家有关规定；

　　4）主要功能设置方案、结构方案、设备安装方案是否经过优化选择；

　　5）是否满足物业管理功能设置的要求；

　　6）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。

　　2、工程管理部根据各参与审查部门提供的书面反馈意见，于三个工作日内汇总整理成《初步设计审查意见书》报总经理、董事长及股东审批。

　　3、工程管理部将总经理、董事长及股东审批同意的《初步设计审查意见书》于三个工作日内提交给设计单位。

　　4、经总经理、董事长及股东最终审批同意的初步设计图，由工程管理部报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理部门（必要时）等部门分别审查。

　　5、工程管理部将我司审批同意的《初步设计审查意见书》及规划国土部门审查意见、消防管理部门审查意见、民防管理部门审查意见（如有）等职能部门的意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程施工图设计。

　　（四）施工图设计审查

　　1、设计单位提交项目工程施工图后，由工程管理部、监理单位、财务部、营销服务部

　　于十个工作日内分别进行审查。审查要求为：

　　1）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，设计深度是否符合国家、省、市有关设计与施工规范、规程、规定的要求，是否满足施工要求；

　　2）是否符合《初步设计审查意见书》和规划国土部门、消防管理部门、民防管理部门对初步设计图审查意见的要求；

　　3）其它方面：

　　（1）结构设计是否安全、合理、经济与可实施；

　　（2）设备选型是否具有良好的性能价格比；

　　（3）主要饰面材料是否满足公司设定的建筑风格及标准；

　　（4）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。

　　2、工程管理部于五个工作日内将审查意见汇总整理成《施工图设计审查意见书》报总经理、董事长及股东审批。

　　3、工程管理部按总经理、董事长及股东批复意见办理，如批复意见要求重新出施工图时，必须尽快要求设计单位根据《施工图设计审查意见书》重出施工图。

　　4、在设计单位送交施工图予我司审查的同时，工程管理部须将施工图报送政府规划国土部门、消防管理部门、民防管理、专业审图机构等部门审查。

　　（五）在设计审查过程中，工程管理部须根据公司对项目工程开工时机的把握和设计审查中与设计单位交换意见的反复情况，积极做好与设计单位的沟通协调工作。

　　（六）在各个设计审查阶段中，如果相关部门因审核图纸量大、问题较多，从而可能超出上述规定的审核时间时，相关部门须提前知会总经理和其它相关图纸审查部门，以便工程管理部在不影响整个开发项目总体计划的前提下，对图纸审核工作的时间安排作出相应的调整。

　　第四章设计交底和图纸会审

　　一、项目工程施工图经总经理、董事长及股东最终审批通过后，工程管理部应要求设计单位提交一式八份施工图纸给公司。工程行政文员将其中两份存档（工程管理部、财务部、营销服务部均可借阅），同时下发施工单位五份、监理单位一份。

　　二、项目工程开工前，工程管理部应主动要求施工单位、监理单位协助其到政府建设工程主管部门办理工程施工报建手续，申领《建设工程施工许可证》。

　　三、设计交底和图纸会审由总监理工程师督促施工单位做好会议记录（标准文本由施工单位提供）。会议记录完后，须由施工单位将记录稿提交给工程管理部和设计、监理、施工等单位代表共同签字认可，并复印四份分别送上述与会单位加盖公章后下发给工程有关各方。

　　四、工程管理部经理和总监理工程师须督促设计单位根据图纸会审记录的答复情况出具相应的设计变更通知单。

　　五、工程管理部经理和总监理工程师须督促施工单位技术负责人和监理人员分别将图纸会审记录中除须出具设计变更通知单外的图纸修改内容及时反映到施工图上，以便指导施工和绘制竣工图纸。

　　第五章施工组织设计和施工技术方案审查

　　一、施工组织设计审查

　　1、监理单位须要求施工单位于项目工程开工前提交施工组织设计（一式叁份）。施工组织设计分为项目工程施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计。

　　1）施工单位将项目工程施工组织总设计提交监理单位后，由监理单位总监（或总监代表）于三个工作日内组织各专业工程师共同审查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后报工程管理部审批，而后由工程管理部经理报工程副总经理及总经理审批。

　　2）施工单位将单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计提交后，由监理单位总监（或总监代表）三个工作日内组织各专业工程师共同审查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后报工程管理部审批，而后由工程管理部经理报工程副总经理及总经理审批。

　　2、施工组织设计审查的内容包括：施工现场总平面布置、施工组织与施工流程、施工技术措施、施工机械和设备、项目组织架构、施工进度计划及保证措施、工程质量和施工安全保证措施等。

　　3、经工程管理部工程副总经理及总经理审批同意的施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计，由工程行政文员将其返回施工单位及监理单位，要求其在两个工作日内按我司审查意见予以修订并签章确认后，再返回工程管理部，由工程行政文员将施工组织总设计报工程副总经理及总经理审定（盖公司章）、将单位工程及分部分项工程施工组织设计报工程副总经理审定（盖工程部章）。

　　4、经审定同意的施工组织设计（指施工组织总设计及单位工程、分部分项工程施工组织设计），工程管理部留存一份，返回施工单位一份。同时，工程行政文员须将其复印二份，分送监理单位、财务部各一份。

　　5、经审定同意的施工组织设计作为工程施工的指导性文件和工程结算的依据之一；如在施工中与实际采用的施工组织方案有较大出入或对结算价格有较大影响时，工程管理部经理须书面报工程副总经理同意，同时报总经理批示后转财务部备查。

　　6、如在施工过程中实际采用的施工组织方案与经审定同意的施工组织设计有较大出入并引起工程变更时，相关部门除按上款执行外，还应按公司《工程变更及工程签证管理制度》执行。

　　二、施工技术方案审查

　　1、施工条件复杂或施工技术难度大或施工单位没有施工经验的工程项目，监理单位应

　　要求施工单位提交施工技术方案（一式两份），由监理单位总监（或总监代表）及时组织本单位各专业工程师从施工工艺和施工方法的可行性、施工平面布置和施工工序安排的合理性、施工安全措施的可靠性等三方面，对其审查意见汇总整理后报工程管理部审批，而后由工程管理部经理报工程副总经理及总经理审批。

　　2、对工程项目关键部位或难以判断实施效果的施工技术方案，在公司组织审查的基础上，工程管理部在经申请并获工程副总经理同意后可邀请有关专家对其进行技术论证。

　　3、工程管理部经审批同意的施工技术方案，工程管理部留存一份，返回施工单位一份。同时，工程行政文员须将其复印二份，分送监理单位、财务部各一份。

　　4、经审批同意的施工技术方案作为工程施工的指导性文件和工程结算的依据之一，如在施工过程中实际采用的施工技术方案或技术措施与经审批同意的施工技术方案有较大出入或对结算价格有较大影响时，工程管理部经理须书面报工程副总经理同意，同时报总经理批示后转财务部备查。

　　5、如在施工过程中实际采用的施工技术方案或技术措施与经审批同意的施工技术方案有较大出入并引起工程变更时，相关部门除按上款执行外，还应按公司《工程变更及工程签证管理制度》执行。

　　第六章项目工程管理

　　一、涉及工程开工、暂停、复工、工期顺延和设计变更、工程变更签证、工程款支付、竣工结算等重要事项，结合相关权限，工程管理部门和财务部门以及总经室、股东等行使审核、批准和决断权限，并在将要报批的相关制度和表格以及本合同中均有体现；项目监理机构则行使初审和执行职能。

　　二、工程管理部成员须团结并配合好监理单位项目监理小组成员积极开展工作，同时按监理合同的约定认真履行各自工作职责。

　　三、按监理合同的约定，征得工程管理部同意和批准，监理单位有权发布开工令、停工令和复工令，但应当事先向工程管理部报告。如在紧急情况下未能事先报告时，则应在24小时内向工程管理部作出书面报告。

　　1、项目工程《开工令》发出的前提条件：

　　1）按项目工程施工合同约定的施工条件（包括临建设施搭设、场地三通一平等）已经得到满足；

　　2）根据有关法规，应向政府有关部门申办的各项开工许可证明已经齐备；

　　3）施工单位提交的开工申请报告已经监理单位和工程管理部审核并报总经理批准。

　　2、总监理工程师在以下事项获得工程管理部批准后，可签发《工程暂停令》：

　　1）建设单位要求暂停施工、且工程需要暂停施工；

　　2）为了保证工程质量而需要进行停工处理；

　　3）施工出现了安全隐患，总监理工程师认为有必要停工以消除隐患；

　　4）发生了必须暂时停止施工的紧急事件；

　　5）承包人未经许可擅自施工，或拒绝项目监理机构管理。

　　3、总监理工程师在以下事项获得工程管理部批准后，并根据不同情况签发《复工令》。

　　1）由于建设单位原因，或其他非承包人原因导致工程暂停时，项目监理机构应如实记录所发生的实际情况。总监理工程师应在施工暂停原因消失，具备复工条件时，在征得建设单位同意后及时签署工程复工报审表，指令承包人继续施工。

　　2）由于承包人原因导致工程暂停，在具备恢复施工条件时，项目监理机构应审查承包人报送的复工申请及有关材料，在征得建设单位同意后由总监理工程师签署工程复工报审表，指令承包人继续施工。

　　3）总监理工程师在签发工程暂停令到签发工程复工报审表之间的时间内，宜会同有关各方按照施工合同的约定，处理因工程暂停引起的与工期、费用等有关的问题。总监理工程师在签发工程暂停令到签发工程复工报审表之间的时间内，宜会同有关各方按照施工合同的约定，处理因工程暂停引起的与工期、费用等有关的问题。

　　4、上述条件得到满足后，工程管理部经理须与监理单位派驻现场的项目总监及时协商开工事宜。

　　5、经请示公司工程副总经理或总经理同意并确定开工日期后，由工程管理部经理知会监理单位项目总监，并要求其按项目工程监理标准表格向施工单位发出项目工程《开工令》、《工程暂停令》和《复工令》。

　　4、项目工程《开工令》、《工程暂停令》和《复工令》一式三份，工程管理部、施工单位、监理单位各留存一份。

　　5、项目工程《开工令》、《工程暂停令》和《复工令》须作为项目工程正式开工和计算工期的依据，以便备查。

　　四、施工过程中，项目监理成员及工程管理部相关专业工程师须认真执行各地市建设相关条例和项目工程施工、监理合同，重点抓好项目工程的质量控制、进度控制、安全文明施工和投资控制。

　　（一）工程质量控制

　　1、审查施工单位施工组织设计中《工程质量保证体系》的内容，并在工程施工中对照检查、督促落实。

　　2、钢材、水泥、砌块等主要建筑材料以及各种管材、设备进入施工场地时，必须查验其出厂合格证、化验单或准用证等质量证明文件。

　　3、所有按有关规定要求必须送检的材料，在其使用前需由已办理《见证卡》的专业工程师或监理工程师与施工单位材料送检员按规定共同到现场随机取样和见证送检，经最终检验合格后方允许使用。否则，项目监理成员须填制《不合格工程材料清退通知书》（按监

　　理公司提供的标准文本执行，以下简称《材料清退通知书》）勒令施工单位两天内将不合格材料清出现场。清场后，工程管理部经理、监理单位总监及施工单位项目经理或现场负责人须共同在《材料清退通知书》上签字确认。《材料清退通知书》一式三份，项目监理成员两方各留存一份，送达施工单位一份。

　　4、施工过程中，项目监理成员及工程管理部相关专业工程师应对各分部分项工程经常巡视检查或测量，发现问题时应及时向施工单位签发《监理通知书》或《工程限期整改通知书》（按监理公司提供的标准文本执行），要求其限时改正；发现重大问题时，工程管理部经理须立即报告工程副总经理及总经理。《监理通知书》或《工程限期整改通知书》一式三份，项目监理成员两方各留存一份，送达施工单位一份。

　　5、凡属隐蔽工程，须要求施工单位提前12小时通知项目监理成员及工程管理部相关专业工程师（重要工序应通知质监站质检人员、设计单位代表和工程副总经理参加）组织隐蔽验收。

　　1）项目监理成员及工程管理部专业工程师在收到施工单位验收通知后，无正当理由又未按时验收的情况下施工单位自行实施的工程隐蔽，其造成的后果由项目监理相关人员承担责任；

　　2）经验收不合格的隐蔽工程，项目监理成员及工程管理部相关专业工程师须要求施工单位整改完成后再组织验收，直至合格。否则，不允许其进入下一道工序施工。

　　6、工程管理部相关专业工程师或监理工程师，如对已经使用的工程材料或已经隐蔽的工程质量有异疑，可要求施工单位现场取样或将隐蔽的工程剥离裸露，以检测或观察、评定其质量情况。如确实存在质量问题，项目监理成员应按签发《监理通知书》或《工程限期整改通知书》的办法办理（管理方式同上述），并要求施工单位更换合格工程材料或返工，工程管理部经理同时须将有关情况报告工程副总经理。

　　7、工程质量事故的处理

　　1）如施工中发生工程质量事故，监理单位总监应将事故状况及时向工程管理部经理汇报。后者视事故严重程度决定是否口头或书面向总经理汇报并决定是否指令监理单位向施工单位发出暂停施工令。

　　2）监理单位总监应及时组织相关专业工程师分析研究，写出调查报告（必要时可组织人员进入事故现场进一步调查取证），并会同工程管理部相关专业工程师、设计部门提出处理方案后向工程管理部经理汇报，再由工程管理部经理报工程副总经理及总经理审定后，返回施工单位执行。

　　3）项目监理成员负责监督施工单位严格按照我司批复意见处理工程质量事故。

　　4）事故处理完毕，监理工程师应及时组织验收。验收合格并经工程管理部经理和工程副总经理批准后，方允许施工单位进入下一道工序的施工。同时，工程管理部应组织编写《工程质量事故处理报告》报总经理备案。

　　（二）工程进度控制

　　1、审查施工单位施工组织设计中《工程进度保证措施》的内容，并在工程施工中对照检查、督促落实。

　　2、每周工程例会上，监理单位总监要求施工单位提交上周施工任务完成情况和下周施工计划。对计划未完成部分，应分析原因，制定补救措施并跟踪落实。

　　3、每月末，由监理单位召集施工单位、工程管理部有关人员对工程月进度计划执行情况进行小结，形成会议纪要。会后，由项目监理成员督促施工单位贯彻执行。

　　4、非施工单位原因导致的工程进度滞后，经施工单位提出并获监理单位和我司确认后，工程管理部经理应会同施工单位项目负责人对原施工计划作相应调整，并报工程副总经理审核批准（影响总工期延长的调整须报总经理批准，并依据《工程变更及工程签证管理制度》之相关内容执行）后，再由项目监理成员及工程管理部相关专业工程师督促施工单位按调整后的施工进度计划执行。

　　5、当实际进度滞后于计划进度五天及五天以上时总监理工程师应及时报工程管理部，共同商定采取进一步措施。

　　（三）工程投资控制

　　由公司相关部门严格按照公司《项目发包管理制度》、《合同管理制度》、《工程变更及工程签证管理制度》和《工程预结算管理制度》执行。控制项目总投资额度，做到不超额，不透支（减少或消除实施中的工程变更；认真审批工程签证；防范工程索赔；严格按合同约定和实际进度支付工程款等）；在工程施工合同约定的工程价格范围内，监理单位对设计变更、工程变更签证、工期顺延、工程进度款支付、预结算工程量、材料设备选型进行初审并签暑意见。工程管理部保留对上述工作的最终批准权。

　　第七章项目工程会议管理

　　一、项目工程会议包括项目工程开工预备会议、项目工程例会以及其它各种专题会议。

　　1、项目工程《开工令》发出之前，由工程管理部组织施工、项目监理人员和相关部门人员召开项目工程开工预备会议。会议重点明确工程参与各方沟通、协调方式，明确我司工程相关管理制度、规定和要求，宣布公司对有关人员的授权等。

　　2、项目工程开工后，每周由监理单位项目总监组织施工单位（含总包及分包单位）、工程管理部有关人员（必要时可邀请公司相关部门人员和设计单位代表参加）于工地现场召开一次项目工程例会。会议主要协调各方关系，解决现场施工中出现的各种疑难问题。

　　3、工程施工过程中，由监理单位总监组织工程有关各方召开项目工程专题会议，主要听取工程进展情况，协调解决施工中出现的重大问题等。

　　二、项目工程会议纪要由监理单位负责整理记录，由监理单位文员交工程行政文员备案，于会后两天内报工程管理部经理、工程副总经理审定后，返回监理单位文员签收。

　　第八章项目工程竣工验收

　　一、项目工程竣工验收分为工程竣工初验和工程竣工核验。

　　（一）工程竣工初验

　　1、监理单位总监须督促施工单位在完成设计图纸和施工合同约定的全部工程项目并自检合格后，提前五天向监理单位提交《工程竣工初验申请报告》（报告应包括已完工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等主要内容）。

　　2、监理单位总监须在施工单位《工程竣工初验申请报告》后两个工作日内，根据该报告审签《工程初验方案》并报工程管理部经理、工程副总经理及总经理审批。

　　3、按照工程副总经理及总经理于两个工作日内批准同意的《工程初验方案》，由监理单位总监组织本单位专业工程师和工程管理部并会同质监、设计、施工、物业管理等单位及公司相关部门的人员对申请初验的工程项目予以检查初验，同时审验施工单位提交的各类工程竣工资料。

　　4、监理单位会同工程管理部组织召开工程竣工初步验收会议，汇总并整理初验中发现的各类问题，形成《工程竣工初步验收整改意见》后，由监理单位总监下发给参与工程初验的有关各方，同时项目监理成员督促相关施工单位按限期进行整改。

　　5、施工单位按《工程竣工初步验收整改意见》的内容整改完成后，由监理单位总监及时向工程管理部经理、工程副总经理报告。同时，由工程副总经理提请规划、消防、环保、质监、城建档案、燃气、民防等有关部门对项目工程进行专项验收。

　　6、项目工程专项验收中发现的问题，须由项目监理成员按专项验收部门提出的意见下发《专项工程验收整改意见》并督促相关施工单位进行整改。整改完成通过后取得的合格证明文件或准许使用文件，由监理单位总监督促各专项施工单位提交给监理单位，并报工程管理部。

　　（二）工程竣工核验

　　1、工程管理部经理须督促施工单位在工程竣工初验及专项验收问题整改完毕后十天内，向我司提交《工程竣工核验申请报告》（须经施工单位项目经理和技术负责人签字并加盖项目部章）。

　　2、工程管理部经理须在施工单位提交《工程竣工核验申请报告》后三个工作日内，根据该报告组织项目监理成员编制《工程竣工核验方案》并报工程副总经理及总经理审批。

　　3、按照工程副总经理及总经理批准同意的《工程竣工核验方案》，由工程管理部经理及时组织工程管理部并会同质监、设计、监理、施工、物业管理等单位及公司相关部门的人员对申请竣工核验的工程项目按政府主管部门的要求进行全面检查验收，同时核查施工单位提交的各类工程竣工资料的完整性与合法性。

　　4、工程管理部经理组织召开工程竣工核验会议，形成《工程竣工核验整改意见》后，责成监理单位下发给相关施工方。

　　5、工程管理部相关专业工程师及项目监理成员督促并跟踪相关施工单位按《工程竣

　　工核验整改意见》限期整改。

　　二、施工单位按《工程竣工核验整改意见》的内容整改完成后，工程管理部经理应及时向工程副总经理及总经理报告，由工程管理部经理及时组织项目监理成员对整改结果予以终验。终验合格后，工程管理部须督促监理单位项目总监按政府建设主管部门的有关规定，会同工程管理部经理组织项目监理成员和施工单位对验收工程项目作质量等级评定，并填报相关质量评定表格。

　　三、项目工程终验合格后，工程管理部须编制项目建筑工程竣工验收报告（按政府建设主管部门标准文本执行），经我司、设计、施工和监理等单位分别签署验收意见并加盖各单位公章后，连同其它验收资料按有关规定向政府建设主管部门申请备案。

　　第九章竣工物业移交管理

　　一、竣工物业由工程管理部经理组织工程管理部有关人员，按移交物业的不同专业或类别，分步向物业管理公司移交。

　　1、分部分项工程移交，采取逐项检查或测试的方式；

　　2、设备移交，采取试运行的方式。

　　二、竣工物业移交时，工程管理部须按我司与物业公司订立的《房地产开发及物业管理过程中地产公司与物业公司的责任界定》的有关规定执行。

　　第十章竣工资料移交管理

　　一、工程施工过程中，工程行政文员须按公司《行政管理制度》文档管理要求妥善保管由我司下发或由施工总包、分包单位提交的各类工程资料。

　　二、工程竣工验收后，根据政府建设档案部门有关工程竣工验收资料的存档规定，工程行政文员须将相关工程资料提供给施工总包单位编制工程竣工验收资料，并附上列明所提供工程资料的清单。

　　三、工程管理部督促施工总包单位按规定时间向我司提交的工程竣工验收资料须一式四套，并每套附有列明工程竣工验收资料的清单。其中，一套送政府建设档案部门，一套送政府规划国土产权部门，一套存公司档案室，一套移交给物业管理公司。

　　四、工程管理部移交给公司档案室和物业管理公司的工程竣工验收资料，除施工总包单位和各专项分包单位以及监理单位提交的以外，还应包括由工程行政文员保存的政府建设档案部门存档规定以外的其它工程竣工验收资料（特别是各专项验收取得的合格证明文件或准许使用文件的原件）。移交时，工程管理部须按项目一次性地完整移交并附上列明工程竣工验收资料的清单。其中，公司档案室留存原件，物业管理公司留存复印件。

　　五、工程竣工资料须包括工程竣工图纸、工程竣工图光盘、主体工程竣工验收合格证书及其它各专项工程竣工验收合格证书（或许可证、使用证）等。

　　六、本章所述的工程资料或工程竣工资料在移交或接收时，经办部门的经办人员和负责人必须在移交资料的清单上签名确认。

　　第十一章保修期内工程质量缺陷的处理

　　一、工程竣工验收完毕，工程管理部须负责办理我司与物业管理公司共同确定的《工程保修期保修承诺书》（一式三份）送交各施工单位，要求其法定代表人或原工程施工合同签署人签名、单位盖章确认后返回三份，工程管理部留存一份，送监理单位和物业管理公司各一份。

　　二、在工程保修期内发生业主或客户对工程质量缺陷的投诉时，工程管理部和监理单位负责督导物业管理公司按施工单位确认的《工程保修期保修承诺书》中承诺的事项直接联系相关施工单位前来维修。

　　三、如原施工单位未能按《工程保修期保修承诺书》执行，由物业管理公司另请专业维修队伍进行维修的，其发生的维修费用由物业管理公司向我司书面申请，经监理单位和工程管理部确认并报总经理批准后，由财务部从原施工单位工程质保金中扣除直接支付给专业维修队伍。

　　四、在工程保修期内，工程管理部须定期书面向物业管理公司咨询业主或客户对工程质量的投诉及维修情况。其中，工程竣工并交付使用后的前半年每月咨询一次，半年后每季度咨询一次。

　　五、在工程保修期满前一个月，工程管理部和监理单位须发函给物业管理公司，要求其将工程保修期内的物业维修情况、质量现状及物业管理公司意见以书面形式反馈给我司，以便了解情况、总结经验和结算工程尾款或工程质保金。

　　第十二章附则

　　一、本制度未曾提及的公司有关维修、改造、翻新等项目的工程管理也参照本制度相关规定执行。

　　二、本制度经董事长及股东批准后生效，自公布之日起执行。

　　三、本制度的修改、解释权属总经理室。

　　校对人：审核人：批准人：批准日期：二OO

　　年月日

　　1在组织、管理施工及进行施工调度的同时,必须把施工安全放在首位,负责做好安全施工、文明施工工作。

　　2工程任务下达时,应编制安全施工技术措施,并负责组织施工人员进行安全技术交底。

　　3在编制施工组织设计和施工方案的同时,组织编制安全施工、文明施工措施,并在施工中组织贯彻落实。

　　4在编制、安排施工计划及工程施工综合进度时,应根据工程施工特点,以及现场作业的要求,安排做好必要的安全措施。

　　5负责现场文明施工的规划、管理及验评工作。

　　6在签订工程合同时,必须有安全施工、文明施工的明确要求和奖罚规定,并经安全部门同意后,方可签约。

　　7在施工调度会上,检查、汇报和安排安全施工、文明施工工作。

　　参与公司事故预防措施计划和安全技术劳动保护措施计划的编制和计划的落实工作。

　　8参加有关安全施工方面的标准、规范、规程的`制订和审查。

　　9在推广和采用新技术、新工艺、新材料和新设备时,应组织制订安全操作规程,并负责组织培训。

　　10参加安全施工大检查,参加重伤、死亡事故的调查处理工作。

　　11及时跟踪了解工程施工过程中的安全管理工作,了解相关情况,督促做好施工过程的各项安全工作。

　　1、严格控制工程维修材料的成本消耗,尽量做到'零库存、零浪费、高效率、低消耗'。

　　2、工程部所需的维修材料,应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请,经工程部主管批准后,方能购买。

　　3、工程维修材料应由专人购买,采购者要尽量购买廉价优质的材料,保证维修工作的顺利进行。

　　4、工程维修材料由材料管理员负责登记保管,并由材料管理员统一发放。

　　5、领取工程维修材料时,需填写出库单,将所用材料的'种类、数量、用途等填写清楚,待材料员核实登记后方能领取。

　　6、大型设备的工程维修材料,经由材料管理员、采购者和各专业人员一起鉴名认定后,方能购买。

　　7、如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时,应先向物业经理口头申请,待批准后方能购买并补交申购报告。

　　8、机电管理员应于每月30日前与材料管理员做好库存材料的清点工作,并将库存情况报主管,以便计划用料。

　　一、酒店工程部物品的领用，要按计划、实用数和审批手续办理，维修人员需领料时，要填写领用单，写明物品名称、数量、用途、日期并签名后交工程部经理审批。

　　二、将领用单经库房人员认可后，方可领取所需的维修材料或工具。

　　三、库房工作人员应每周统计各班组的消耗并将资料存档。

　　四、物料用品应勤领少储，防止积压和浪费。

　　五、物品及工具的保养，应由领用人负责。专用工具由专人使用，不用的'工具由保管员负责保管，贵重工具、仪器、仪表由主管负责人保管。

　　六、有关工种所需的个人工具，必须填写“工具登记卡”，若工具损坏需调换，要以旧换新；若工具遗失，需填写“工具遗失表”，由遗失者照价赔偿。

　　七、有关工种需配专用设备和专用工具，要建卡登记，分工保管，责任到人，并定期核对，做到账物相符。

　　八、工具和设备要随用随借，并执行借用归还手续，按时归还，工程部物品不准借给其他部门，特殊情况需办理工具借用手续，经部门领导同意后方可借出，若有损坏或遗失，应视具体情况赔偿。

　　(一) 工程部组织机构的设置原则：

　　1、 精干高效的原则

　　2、 灵活弹性的原则

　　(二) 工程部组织机构设置

　　1、 工程部的编制

　　根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工程项目的情况下，工程部的编制为4人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加4人。

　　2、 工程部的岗位设置

　　目前运做一个项目情况下工程部设置为工程部经理兼项目经理岗位1个;土建装修工程、绿化工程管理兼土建装修工程、绿化工程预算员、资料管理员岗位1个;电气工程、电气相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程预算员资料管理员岗位1个;员岗位1个。

　　以后每增加一个项目相应增加四个岗位：项目经理一个，各专业管理人员各一个(同上)。

　　项目竣工移交后工程部项目管理岗位随之撤消，根据工程部实际情况和项目人员的表现情况进行工程部岗位重新调整安排。

　　(三) 工程部组织机构图

　　二、 工程部部门及岗位职责

　　(一)工程部部门职责：

　　1、 配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作。

　　2、 工程部全面负责工程开工前的准备及审查工作。

　　3、 负责工程项目和监理单位招投标工作。

　　4、 协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。

　　5、 负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。

　　6、 负责工程施工过程中质量、进度、现场及投资的控制管理。

　　7、 负责工程竣工验收及移交工作。

　　8、 对工程管理过程中的文件、资料进行管理。

　　(二)工程部经理岗位职责：

　　1、 负责工程部的日常管理工作。

　　2、 配合研发中心、开发部、销售部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

　　3、 负责组织工程的招投标工作。

　　(1) 对承包商、监理单位进行考察、评价。

　　(2) 组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。

　　(3) 组织投标单位进行现场踏勘和答疑。

　　(4) 组织评标和开标工作，确定中标单位。

　　(5) 参与合同谈判与合同的签定。

　　4、 负责项目管理。

　　(1) 负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。

　　(2) 项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

　　(3) 对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。

　　(4) 对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。

　　(5) 负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

　　(6) 负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。

　　(7) 对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。

　　(8) 对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。

　　(9) 组织竣工验收及移交。

　　(10) 监督检查工程和项目文件资料的管理。

　　(11) 负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。

　　5、 负责工程监理的管理。

　　(1) 对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。

　　(2) 根据监理聘用合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。

　　(3) 对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。

　　(4) 负责监理费用控制与结算。

　　6、 负责与设计单位协调

　　(1) 参与设计单位的选择。

　　(2) 参与设计方案的选择工作。

　　(3) 组织工程技术人员进行图纸预审。

　　(4) 委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。

　　(5) 协调设计单位与相关单位之间的关系。

　　(6) 对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。

　　(7) 对设计费用进行控制。

　　7、 负责整个施工过程中各相关单位的协调。

　　(三)项目经理岗位职责

　　1、 配合工程部经理做好工程前期运作及招投标工作。

　　2、 负责项目的整体运作和管理

　　(1) 项目开工准备阶段，负责编制《项目开工监督管理计划》，并报工程部经理批准。

　　(2) 负责向各承包单位正式发出《工程施工管理配合要求》。

　　(3) 开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。

　　(4) 组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查。

　　(5) 组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/方案》进行审查。

　　(6) 组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见。

　　(7) 对《施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，结合监理单位的审查意见进行着重审核。

　　(8) 对《施工组织设计》的实施情况进行监督检查纠正。

　　(9) 对施工组织设计的调整及修改进行审核。

　　(10) 对开工准备情况进行核实检查。

　　(11) 组织临时设施的搭建。

　　(12) 组织监理、施工单位进行场地移交。

　　(13) 向工程部经理报送《开工申请表》。

　　(14) 组织对《监理规划》进行评审。

　　(15) 对《监理规划》的实施情况进行检查、监督、纠正。

　　(16) 负责准备图纸会审、设计交底会。

　　(17) 组织开工庆典。

　　(18) 组织工程资料的报送。

　　(19) 组织召开工程协调会。

　　(20) 对工程中重大的不合格事项进行调查研究，提出处理意见。

　　(21) 对施工安全、文明施工进行监督检查。

　　(22) 对施工中的各种标识组织监督检查。

　　(23) 负责协调承包商、监理单位、设计单位及有关单位之间的关系。

　　(24) 按照《项目规划》和工程施工计划对项目资源进行合理调配、管理。

　　(25) 组织制定质量监督计划。

　　(26) 依据质量监督计划和相关文件对工程项目进行质量管理。

　　(27) 对工程量及设计变更引起的工程量增减进行审核。

　　(28) 对监理单位审核、汇总后的进度计划进行确认。

　　(29) 负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整。

　　(30) 负责对各方提出的设计变更进行审核。

　　(31) 负责工程停工、复工的管理。

　　(32) 负责控制工程项目施工过程投资，填制价款单。按合同进行工程款拨付。

　　(33) 负责组织工程分部和单项工程的中间验收和竣工验收。

　　(34) 监督检察项目文件资料的'管理。

　　(四)土建工程管理岗位职责

　　1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

　　2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。

　　3、 参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

　　4、 参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

　　5、 负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。

　　6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

　　7、 审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

　　8、 负责《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

　　9、 对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

　　10、 监督检查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

　　11、 负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。

　　12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

　　13、 根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

　　14、 参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

　　15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

　　16、 负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

　　17、 对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。

　　18、 负责项目标识要求的执行检查及记录。

　　19、 负责土建工程的竣工验收。

　　(五)水暖管理岗位职责

　　1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

　　2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。

　　3、 参与水暖工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

　　4、 参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

　　5、 负责对投标单位进行水暖方面的现场答疑。

　　6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

　　7、 审查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

　　8、 负责《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

　　9、 对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

　　10、 监督检查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

　　11、 负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。

　　12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

　　13、 据《项目规划》和工程施工计划对水暖工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

　　14、 参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

　　15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

　　16、 负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

　　17、 对水暖工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。

　　18、 负责项目标识要求的执行检查及记录。

　　19、 负责水暖工程的竣工验收。

　　(六)电气管理岗位职责

　　1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

　　2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。

　　3、 参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

　　4、 参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

　　5、 负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。

　　6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

　　7、 审查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

　　8、 负责《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

　　9、 对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

　　10、 监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

　　11、 负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求。

　　12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

　　13、 根据《项目规划》和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

　　14、 参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

　　15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

　　16、 负责对电气工程施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

　　17、 对电气工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。

　　18、 负责项目标识要求的执行检查及记录。

　　19、 负责电气工程的竣工验收。

　　(七)现场管理岗位职责

　　1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。

　　2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。

　　3、 参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

　　4、 参与电气工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

　　5、 负责对投标单位进行电气方面的现场答疑。

　　6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

　　7、负责《施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查。

　　8、监督检查《施工组织设计/方案》和《施工监理规划》的实施情况。

　　9、负责审查各单位提出的相关变更要求。

　　10、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

　　11、负责与外协单位的信息与资料的传递和各单位的协调工作。

　　12、负责工程项目各分部分项工程之间和施工队伍之间的协调工作。

　　13、负责对施工材料、工程机械及施工队伍的现场管理及工程的各种标识管理。

　　14、现场安全生产、文明施工工作的组织、落实、检查、评比。

　　15、负责项目标识要求的执行检查及记录。

　　16、参与工程竣工验收和移交。

　　(八)成本管理岗位职责(含内勤资料)

　　1、 协助工程部经理、项目经理作好工程项目的前期运作。

　　2、 协助项目经理作好工程开工的准备工作。

　　3、 参与工程招投标工作，负责配合预算部进行标的和投标邀请书的编制。

　　4、 参与投标资料、文件的审查和评标工作。

　　5、 参与编制工程质量监督计划。

　　6、 根据成本目标编制项目成本成本控制计划。

　　7、 对变更引起的工程量增减进行检查确认。

　　8、 根据工程量及投资完成情况对成本进行分析，并对成本控制计划进行调整。

　　9、 对工程款的发放进行检查控制。

　　10、 参与竣工结算。

　　11、 负责工程资料、质量记录的收集整理。

　　12、 图纸、文件的发放、归档和移交。

　　13、 负责项目ISO9001质量体系的内审工作。

　　为加强公司工程建设项目管理，提高管理水平，确保项目建设各个阶段合法合规，工程质量、工程安全得到有效保障，根据有关规定、结合具体情况，特制定本制度：

　　一、合同管理

　　1、严格履行基本建设程序。根据工程特点和技术要求，确定合理标段、合理工期、合理造价，并按规定通过项目招投标择优选择具有相应资格的勘测设计、施工和监理单位，并应分别签定合同，实行合同管理。

　　2、严格合同审查。经过公开招标或比选确定的勘察设计、施工、监理、设备供应、咨询服务等单位，必须签订相关合同，合同必须经过公司办公会讨论审查并上报集团审批。合同内容不得违背国家、地方有关法规，合同内容应明确以下内容：工程名称、工程造价，时间要求、技术要求、质量等要求，双方的权利、义务和违约责任，同时还应明确争议处理方式，工程验收、决算等内容。

　　3、严格合同执行。凡经公司办公会审查并报集团审批后签订的合同，不得随意更改，若遇特殊情况确需修改的，必须通过双方当事人协商、办公会讨论通过，同时不得违背国家及地方有关法规；在签订工程施工承包合同时，必须按有关规定要求施工单位缴纳合同履约保证金和民工工资保证金，在合同履行过程中，必须按照合同约定内容及相关法规、规范督促合同当事人履行合同。

　　二、工程质量管理

　　1、各项目工程建设监管责任由负责该项目工程建设监管的责任人承担，相关责任人应督促项目参建单位建立健全质量保证体系，建立质量管理制度，落实岗位职责。

　　2、依照有关工程建设的法律、法规、规章、技术标准、规范和合同文件，对设计、施工和监理进行监督管理。开工前应组织施工图设计审查和设计交底；施工中应对工程质量进行抽查。

　　3、项目建设监管人员应常驻施工现场进行检查，对现场情况做相关记录，参与关键部位、工序及隐蔽工程验收和旁站，做好相关记录。

　　4、项目建设监管人员应加强业务学习，熟悉法规、规范、标准和相关工艺要求，做好工程质量监督管理，把好工程质量关。对不合格产品、不合格工序以及发现的'其他质量问题，必须要求整改，并做好相关记录，并应向公司负责人汇报。

　　5、部门负责人应每月召开一次项目建设进展情况工作会，主要就近期项目建设情况进行总结，针对存在的问题讨论解决处理方案。

　　三、安全管理

　　1、严格落实“一岗双责”，负责生产管理必须负责安全管理，各项目建设监管责任人要对项目工程建设现场安全进行监督管理。

　　2、牵头督促参建单位落实安全生产管理制度，制定相关预案措施，落实安全生产责任，开展安全生产活动，排查安全生产隐患，督促参建单位整改施工中安全生产存在的问题。

　　3、督促施工单位每月召开一次安全生产专题会，分析与总结本月安全生产情况，对本月安全生产动态，存在问题及解决办法以书面形式上报公司。

　　四、进度管理

　　1、全面负责项目工程施工进度管理，及时协调工程建设相关方关系，检查、监督、考核进度计划执行情况。

　　2、应要求项目施工单位按总进度计划申报月施工计划，由监理单位审核。根据计划执行并督促施工单位采取有效措施实现工期目标。

　　3、应建立全面反映项目工程进度状况的工程日志、工程实际与计划进度对比，深入施工现场进行调查，分析原因及时采取进度调整措施。

　　4、应定期组织召开项目例会，研究分析影响工程进度的主要原因，制定相应措施，并督促相关责任方执行。

　　5、要积极为项目工程施工创造良好的外界条件，减少外界因素对工程进度的影响。若需公司及集团协调解决应及时向领导汇报，领导应及时协调解决。

　　6、应定期对项目工程进度情况进行检查，将检查结果向各参建单位通知，按奖惩办法进行奖惩，对未按进度计划执行的单位进行通报，并将结果上报公司领导。

　　五、投资管理

　　1、工程投资管理由项目工程部具体负责，财务部门协调监督。

　　2、必须严格按照招投标文件、工程相关合同文件、设计文件及相关法规、规范进行投资控制，不得随意调整方案、增加工程量，变更工程单价。

　　3、在进行工程现场收方计量时，必须通知公司财务部门、纪检人员参加。若确需方案调整，应本着确保工程质量、安全和和节约投资的前提下与各参建单位讨论出初步方案，再报管理局办公会审定，同时必须履行相关变更手续。

　　4、配合财务部门将每月工程款拨付、工程投资、工程完成等情况进行整理分析，并报公司领导。

　　成立以工程部为主体的节能领导小组,各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研究大厦的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表,以进行不同年份不同月份的能耗比较。

　　物业的合理用电是节电的手段,从运行角度应从下述几方面考虑:

　　供配电。提高功率因数,应控制在0.9以上。

　　变压器。变压器在运行中,应根据负荷变化情况,按技术特性,选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时,应更换变压器;单相用电设备分接在三相网络上,低压网络的电流不平衡度应小于20%。

　　空调、制冷系统。制冷机组应根据不同负荷要求,开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质,以提高制冷系统的运行效率。空调机组在不同季节,应该合理调整新风比例,以减少新风处理能耗;对于非24小时营业场所,进行风量调节,根据负荷的大小来改变送风量。

　　照明系统。采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清扫更换,制定更新周期,维持光照水平。

　　1 能源消耗控制程序及要求

　　1.1 能源消耗控制的范围是:电、水、汽、油、煤气等。工程部在所有使用部门安装电表、水表、蒸汽表、煤气表,油料使用须登记。

　　1.2 工程部派人每天到各使用部门巡视检查,如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象,立刻采取措施解决问题;如属人为事故,要对有关人员进行教育并惩罚。

　　1.3 能源费用消耗在正常营业善下应控制在总营业收入的4.5%。其中:

　　i.电费:占能源费用的43%

　　ii.水费:占能源费用的6.5%

　　iii.煤气费:占能源费用的1%

　　iv.热力费:占能源费用的25%

　　v.冷冻水费:占能源费用的24%

　　2 设备节能办法简介

　　2.1 重视节能的重要性,让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。

　　2.2 工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。

　　2.3 了解各种能源的.收费标准。

　　2.4 指派专人负责节能工作的检查、督促。

　　2.5 推广节能观念及意识和方法。

　　2.6 不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查,使之不断完善。

　　2.7 应用楼宇自动化控制进行管理,根据季节、时间变化,时刻调整。

　　2.8 保温材料的维护保养。

　　2.9 空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。

　　2.10 照明线路的布置及调整。

　　2.11 灯具的选择(节能灯、日光灯带功率补偿器)。

　　2.12 升降梯/电扶梯的智能管理。

　　2.13 采用节能控制照明开关:(1)声控开关:(2)光控开关;(3)时间控制开关;(4)延时控制开关。

　　2.14 合理使用设备,使其最大限度的达到工作效率,例如:变压器最合理的工作负载是80%-90%,这时它各方面的利用率最佳。

　　2.15 使设备保持良好的运行状态。(润滑、密封等)

　　2.16 采用节能水龙头。

　　1.本制度'机房'是指酒店的锅炉房及油库、配电室、空调机房、电话机房、卫星机房、电脑中心和酒店消防控制中心。

　　2.各机房工作人员实行严格的交接班制度;未经工程总监/经理或总经理的`批准,任何人不得私自带领外人进入参观,无关人员不得进入,因工作需要进入机房,必须登记。

　　3.各机房工作人员必须通过上岗测试,取得上岗证,方可独立工作.

　　4.机房的各项操作,严格按照操作规程进行,任何违反常规的操作必须请示工程总监/经理,紧急情况下,操作后,必须在值班记录上详细登记,注明操作原因、操作时间和步骤,并立即上报工程总监/经理。

　　5.机房内的临时电气设备使用,必须由申请人写出使用要求,配电领班制定方案,经工程值班经理或工程总监/经理批准,并严格遵守临时电气使用安全管理制度。

　　6.机房内动用明火或动焊,必须由保安部、工程总监/经理共同制定出施工方案,报工程总监/经理批准后施行,并严格遵守动焊动火安全管理规定。

　　7.严禁将易燃易爆等危险物品带入机房,如因工作需要,需写出书面报告和防范方案,报请工程总监/经理批准,用完后,立即带出机房。

　　8.发现机房系统运转存在安全问题,工作人员有权力紧急停机,事后写出书面报告;发现隐患及时处理,及时报告,如设备属缺陷状态运行,工程总监/经理或值班经理责成动力主管制定缺陷运行方案。

　　9.机房的消防设施设备和其他安全装置,单独制定维修检查计划,列入重点维修检查项目。

　　10.机房内严禁存放无关物品,保证机房内卫生环境良好,各种器械摆放有序。

　　11.机房值班员必须具有高度的责任心,按规定时间检查巡视机房设备运行状况,并根据要求做好记录,填写有关表格。

　　12.机房值班员不得擅自离岗,离开工作岗位需向当值领班或以上级别人员请假,安排好其他人员替岗,并与替岗人员做好交接,方可离岗。

　　13.值班员之间换班需通过机房主管的批准,不得私自换班。

　　14.值班人必须填写值班日志,说明本班次设备的运行情况和特殊事项,交接清楚需交接器械,交接完毕后,方可离岗下班。

　　15.机房值班员不得拒绝加班要求,事后当值主管可安排换休或补薪。

　　16.机房钥匙由工程部经理值班室保管(消防控制中心和电话机房的钥匙由部门保管),行政办保管备用钥匙;值班员每日到值班经理室领用钥匙并登记,或由上下班次交接,注明领用或交接时间,下班前,必须将钥匙交回,或交接,否则不予下班。

　　17.机房钥匙值班员随身携带,不得借与他人,如钥匙丢失,立即报告,不得私自配制钥匙;其他人员因工作需使用机房钥匙的。需由工程总监/经理批准,用毕立即归还。

　　1、负责项目的技术把关,施工图纸设计遗漏,材料组织采购,编制施工计划及材料供应计划落实工作

　　2、负责对施工现场,材料用料,施工质量,安全施工,施工进度进行监督;发现问题应及时报告并提出整改意见。

　　3、负责协调与工程有关政府职能部门的检查、验收、报批等关系。

　　4、负责项目工程预算把关,资料准备工作。

　　5、负责项目工地现场的三通一平'工作,确保施工顺利进行。

　　6、负责材料员,监理员,水电施工员,仓库保管员,安全员的正常管理工作。

　　7、负责工程调度会的组织协调工作,确保会议决议有效执行落实。

　　8、严格把握和及时处理项目的`技术变更及施工中工程技术问题。

　　9、完成领导交办的其他临时性工作。

　　工程部前期介入岗位职责

　　（一）、工程前期介入

　　1.积极配合和协调开发公司和相关单位的前期管理工作。

　　2.根据业主和用户一般需求的深入了解与把握，对所在物业设计中容易忽略的细节问题提出合理建议。

　　3.按施工进度察看施工现场，参与工程施工质量监理。

　　4.参与工程验收，进行设备器材检查、外观性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。

　　5.收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备；

　　6.详细读图，并按国家规定的技术标准，结合物业管理实际需求，对工程设计与相关单位一起认真进行技术交底和图纸会审，提出合理化建议。

　　7.按国家现行有关法律规定、技术标准对工程施工进行检查。

　　8.落实前期提出的相关建议，并督促实施。

　　（二）、物业维护维修

　　1.服从安排，能正确处理系统维护和日常零修工作。

　　2.熟悉前期所涉及的竣工图，对系统工艺流程、系统设备及系统工作原理等做到思路清晰、心中有数。

　　3.保证所维护的设施、设备处于良好工作状况，发现问题，立即处理，不能及时处理的应马上向上级主管汇报并同时提交解决问题所需的材料、备件及措施。

　　4.每天对照《工程设施设备巡视记录》仔细巡视相关设施设备，合理安排人员及时间根据相关操作规程进行维护工作，检查结果及检查记录表格由维护负责人签字确认。

　　5.对所维护的设备、设施应做到环境清洁，标识准确、清楚、醒目，保证其正常使用功能。

　　6.对本专业设施、设备寿命期内档案的及时完善，完好。

　　7.负责对前期样板间及销售中心的装修进行检查，及时纠正装修违章现象，

　　发出装修违章整改通知书，督促违章整改处理，疏而不漏，作好相应记录表格。

　　8.熟悉各项关于设施、设备系统维护的各种规程、规定，并有深刻理解。

　　9.每天不定期对样板间及销售中心进行巡查，发现问题立即处理，不能处理的及时报相关部门协调解决。

　　10.定期巡查所维护的前期物业区域，作下记录，发现问题，立即处理。

　　11.对前期物业存在的安全及运行隐患必须马上向相关部门负责人项目工程管理人员汇报。

　　12.对维护中所需的备品、备件，及时提出采购申请。

　　13.部门负责人指派的其它工作。

　　成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。

　　（1）、接管验收的作用

　　物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。接管验收的作用主要体现在：

　　①．明确交接双方责、权、利关系。在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。

　　②．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益：通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。

　　③．为日后管理创造条件：通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

　　④．提高物业的综合效益，接管验收可以提高物业的综合效益。例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。

　　⑤．促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。

　　（2）、接管验收的原则

　　接管验收是一个比较复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且牵涉到许多法规，常常会出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需要掌握如下基本原则：

　　①．原则性与灵活性相结合。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题作非常详细的记录，该返工的就要责成承建单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。

　　②．细致入微与整体把握相结合。工程质量总是对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理带来无限的困难，也将严重损害业主的利益。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则要重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。

　　（3）、接管验收的内容

　　①．接管验收的准备工作

　　新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

　　②．资料的接管验收

　　开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。

　　③．硬件设施、设备的接管验收

　　a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有：主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。物业管理公司对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。

　　b).公共配套设施接管验收的主要内容包括：天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。

　　c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。

　　④．接管验收遗留问题的处理

　　a).遗留问题的登记确认，交开发商相关人员签字确认。

　　b).对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。

　　c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。

　　d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的'形式将问题登记后交给开发商进行备忘。

　　⑤.《接管验收登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

　　（4）接管验收应注意的问题

　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项：

　　①．接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题

　　竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。

　　②．现实的接管验收少有整个物业同时移交

　　③．接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线

　　2．验收资料的收集整理

　　（1）、资料收集整理的程序

　　物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行：

　　①．制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。

　　②．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案。

　　③．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。

　　④．资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。

　　⑤．资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。

　　（2）、资料收集整理的内容

　　在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料：

　　①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图等。

　　②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；电梯准用证等。

　　③．施工设计资料：隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响管理的原始记录等。

　　④．机电设备资料：机电设备出厂合格证；使用说明书；设备保修卡、保修协议。

　　⑤．业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等。